实录：绍兴城南房地产发展现状与未来论坛会

　　主持人：各位好，很高兴今天能够在百忙之中抽出时间来参加我们由搜狐焦点网举办的城南房地产发展现状与未来的论坛会，首先做一个简单介绍，是总经理黄旭东，今天我们来了很多老面孔，也有新面孔。今年上半年的时候，很多新盘都如雨后春笋般的冒出来了，反映城南的开发正在如火如荼的过程中。

　　在开始我们论坛会之前，请允许我们介绍一下各位嘉宾，坐在我左手边的是孙羽翔孙董，他是润和南岸花城的董事长，也是城南最具代表的开发商之一，所开发的项目有润和苑、润和庄园、润和南岸花城，润和苑项目也是城南最早的几个项目，然后坐在我右手边的是老朋友，评论员金洪宇金老师，我们掌声欢迎他，金老师跟我说对城南有非常深厚的感情，今天也想听听金老师有什么高见，我们刚才说你在城南这块也常有地位的开发商。然后我在介绍一下坐在这边是天工房产的胡余定，天工集团也是在绍兴举足的轻重开发商。坐在右边第二位的是绍兴日报的茅玲娣，我们亲切的叫她茅大姐，茅老师也是城南这块非常重要的，作为传媒的大姐大，很高兴她能参与我们的活动，坐在我们左手边的是陆叶芳，是沁芳名苑这个项目的，今天也是我本人跟她第一次见面，沁芳名苑也是新的项目。坐在陆总对面的是陈晓玲，中设的总经理，开发的是中设彩虹名家，还有金地春天。坐在我们陆叶芳旁边的是华颐房产的何培贤，坐在我们何总对面的是宏业房产的陈洪，然后坐在我们陈洪经理旁边的是力博房产的陆建国，他所开发的项目是在城南跟平水之间。然后坐在陆总旁边的是来自稽山置业的陈立标。边上也有很多来自于其他公司的，包括有我们合诚置业的办公室主任杨敏，来自于中原代理的朋友，对城南的发展建设都非常关心。

　　城南在许多绍兴人印象当中，这个是顺风顺水的宝地，群山起伏，优越的地理，吸引了众多的开发商来这里投资建设。我们搜狐焦点网十月份做了一个闲居城南离尘不离城的区域报告，从历史规划、配套等多角度剖析了城南的发展，在这个报道当中，我们也看到了城南发展过程中存在的一些问题，比如道、商贸、高教园区的发展，再加上年初以来，宏观调控银行信贷收紧，购房者持观望的态度，在新形势下我们城南该如何面对现状，这也是我们今天举办这个论坛会的目的之一，希望我们把城南广大的开发商聚集在一起，大家相互讨论。在开始今天话题之前，我们网站经信准备了视频文件。接下来请看我对面的大屏幕。

　　5、在越来越严峻的房地产形势下，城南新楼盘在房价上应如何定位？城南开发商需如何应对？若选择抱团出击，又将如何协商，采取怎样的合作模式？

　　在关于城南的打造上我们首先要有请孙董，因为您在城南开发的时间最长，相信您对于城南有深刻的理解，我想请问您觉得城南目前的发展，包括此前的发展存在哪些好的点？我想听听您的意见，大家欢迎！

　　润和房产孙羽翔：我先抛砖引玉，我先说一下感受，我们公司应该是比较早进入绍兴房地产市场，我是1995年过来的，当时是在柯桥，可能觉得柯桥当时的发展潜力不是很大，规模有点小。所以1999年的时候我们就回到绍兴，第一个项目是在鲁迅那里，之后润和苑的推出得到了很大的反响，我们也因此把公司的名称改成润和。

　　我从小是在绍兴长大的，3岁到杭州，老家在咸亨大酒店门口，所以对城南应该说是情有独钟，非常喜欢城南的人文气息，润和房产大部分的项目都是在城南开发的，相继做了三个项目，1999年润和苑、2003年润和庄园和2007年润和南岸花城，覆盖了多层别墅和高层的景观建筑，三个形态。

　　对于产品，我谈点感受。在1999年的时候城南这个区块应该还是属于绍兴县，我们考察以后，发现整个房地产市场还没有启动，开发的规模不大，很多楼盘都是没、没配套，都是小规模的，我们这个项目应该说是当时总体开发规模在城南算大的。算得上一个高档的有品位的小区，那时候开盘价是1980元，在当时是比较高的。

　　润和苑应该是第一个做营销的房地产项目，做了整版的销售广告。而当时大部分都是把宣传纸放在自行车上的，那我们营销的方式，对房地产的理解肯定要不一样，还做了一个主题叫“小桥流水人家”，到现在还是觉得很亲切，为了符合主题，在小区里面做了一点江南风格，现在来说很普通的景观，当初的时候很新奇，感觉房子跟我原来住的房子不一样，对我们的整个城南的房地产市场后续的发展应该来说也作出了一点成绩。

　　润和房产孙羽翔：之前那块地是个玻璃厂，我们去看了以后，感觉价格很实在，而且很有发展的前景。我们整整等了两年，就开发了。这个项目我们实际上做的蛮辛苦，因为自己也没住过别墅，高级的工程师也没有住过别墅，国外也没去过，所以我们到处取经，包括整个的设计，停车的设计，其他的方方面面的使用功能上的问题，因为自己没感受过。现在有条件有机会，因为很多东西，实际上学起来的东西很多，包括停车系统，包括道设计系统，不是我们完全想象简单的事情。那个时候我们想象超前，请了国际大酒店的来设计稍微好一点，包括我们公司在造别墅的设计别墅的包括自己开发别墅的，这些确实是问题。

　　主持人：像这个在城南开发的类型，刚才讲了润和，南岸花城，庄园这两个项目，在城南区域，什么类型比较适合需求？

　　润和房产孙羽翔：我觉得实际上时间的推移，产品也发生变化，过去对高层对别墅没什么概念。慢慢随着城市的进展，道的开通，包括的优化，住了高层的人言传身教，感觉很漂亮，空气很好，有很多的感受，大家慢慢的觉得确实高层很好，有电梯，上下很方便。还有一个问题，实际上从多层发展到高层，整个城南的大的营造也有关系，住高层对的要求也高了，现在我从南岸花园看下去，感觉很愉悦，视线也好，空气很好。夏天不用空调，自然风就吹得很舒服。

　　润和房产孙羽翔：解放这几年房地产的问题，拆迁问题，还有绍诸高速、中兴延伸段等，这两条把我们城南的打通了，原来是堵在那边很不舒服，由于不通，所有货车都停在马两边，现在通了，把这件事情做起来，把城市的品位提升，这些问题解决了，城南就常适合居住的休闲区域。

　　主持人：我们看一下今天在网上讨论的，关于大家对城南的感觉，首先是网友“云烟”，想推进城南的建设，04的年时候投入十多个亿打造城南，只要国家宏观调控，土地严格控制，而城南又多是农村，一直拖到现在，但是我们也看到今年城南的基础设施建设是很大，至少在往方面。我们的网友“笑笑”也评论说，目前前几年开发量太少，导致给人破镇的感觉，解放南延伸段不错，但层次太低，新房量太少，然后还有很多包括对于高教园区，城南拿什么聚人气，是要开发旅游业吗？这也是一个问题所在。

　　关于这个帖子，我刚才大致看了一下，就是刚才孙总提到的一些问题，这个也是我们城南目前所面临的大的问题，也想听听我们金洪宇老师的看法是怎么样？或者城南走出这些问题要有哪些工作要做？或者道有什么其他努力的方面？

　　评论员金洪宇：非常高兴参加今天这个论坛会，刚才孙总是城南当时第一个大品牌的房产，有一个完整的润和系产品，那么今天在场的也有很多大的企业同事，我就作为绍兴城南的老居民这个角度，从自己的故事讲讲城南的发展，过去和未来。我应该是从五岁开始就住在绍兴城南，那个时候我们把鲁迅以南，或者延安以南就叫城南，然后北就到城北桥，南北两座桥，一条直通到底，然后穿城五公里，30分钟走全程，可以说80年代以前，包括我居住的机关里，还有庭院，一个庭院2到4户人家园里种花草，今天来看的话，就是缺乏配套，或者生产技术比较低下的庭院，一到夏天，屋顶就要反修，夏天雨季一来，有些窗户关不了，下大雨会渗漏。后来绍兴出现了火柴盒似的多层，有卫生间自来水，那时候的房子还不是以家庭使用面积来计算面积的，不是一个大号48平方米，小套就是20几平方米，一住进去以后，过了三年五年十年以后，大家慢慢感觉享受了以后，又不满足这个情况了。慢慢发现科技发展迅速，马上觉得这个活动空间也没有了，这个房子也不够大了。

　　城南是我们绍兴人固有的情节，可以说是民间的推荐起来的，没有大的流动资金在里面，所以城南的发展，虽然有些缺乏，有些延缓，但是作为我们的房产，包括小商业的营造方面来讲，都常符合老百姓需求的。2000年，我搬到城南的家，看到越城区非常的向往，但是当时才刚刚搬到140平方的房子，以前的房子台露台都没有，而我这里有屋顶花园，这个露台这么好的，我也不愿意，所以虽然看到了更好的比如说蓝盾公寓部分好的房子，我觉得暂时不买了。那时候对排屋这种户型还是不太有认识，包括我房地产本行业的人都还不是很认识。

　　评论员金洪宇：这个有多方面的原因，我们老绍兴比较古板，总觉得绍兴的文化，绍兴的根基在城南，后来城市合并了，想创业一下，如果休闲向南，制造工业向北，如果在制造业上班，到工厂里上班，可以少走些，减少上下班走的疲倦，也是有好处的，所以这个选择关键是他的生活工作，他的交际圈在那里，另外对绍兴文化的想法，依赖感。

　　我就觉得绍兴老环城以内的房子，越来越趋向于商业化，一般的老百姓要大的房子，除了单身公寓小的房子以外，一般都住不出来。

　　我们觉得进入老年社会，中国现在这种服务还远远跟不上，我们经济的承担不了，我们的科技，我们的所有的配套有了以后，有了性的变化，或者要住进好的多层、高层，从2008年开始，我们好的开发商都已经接受了原来的房子的教训，就是小的阳台，到了一定面积以后，你能够在自己高层当中，你也能够走出去到阳台。

　　主持人：中国人口老龄化的效应一个是土地的稀缺性，还有家庭的结构变化。正好城南的南闲定位，大家在讨论城南是人多房子少，柯桥是人少房子多，是这种情况，所以您给我们房产公司一些信心，未来就是更多的人选择城南？现在目前的房价，按照正常来讲，房价高了还是低了？

　　评论员金洪宇：你要说房价高，只要是想买房的人都会说高了，而且买房子的人会这样的，对居住的追求永远不满足的，绍兴不讲其他楼盘，我觉得孙总的润和楼盘，他的定价还是很，包括跟城北，我们绍兴城南跟城北的话，区域上绍兴的城南不比城北差。

　　主持人：绍兴城南会更加有前景，因为城北毕竟是新的城北，包括铁，我相信绍兴人住在那边，和住在解放上感觉不太一样。

　　评论员金洪宇：说到旅游，说到踏青的情节，你要玩，你首先想到大禹陵，香炉峰，其实整个中国，所有的城市都对城南有些情节，讲到城南的史诗非常多，在全国选定养生质地，有36天小洞天，第10洞天，有人讲是平水，现在市在委婉山景区，扬名洞天，就是在城南。

　　第二个就是72福地，涵盖着整个城南，包括后来的一些诗人，一些文人，一些游客，一些写游记的人，把它涵盖到整个绍兴，所以绍兴的城南是阳光之地，包括诗词当中，很多写城南的。包括李白、苏东坡写的城南的诗，因为城南是向阳之地，所以我觉得这么批人都在城南开发，绍兴人对城南的情节还是会延续下去的，刚才网友讲公，解放现在开到城南是标志性段落，。

　　主持人：包括刚才风水问题，总结概括，就是城南我们的定位南闲，南闲是适合人民生活，我们绍兴整体规划里面，讲到绍兴的发展要往北，往北指滨海镜湖，我个人感觉绍兴对城南的定位是适宜的，很多网友抱怨不好，所以我们在我们天工置业开发的名爵府，低密度住宅还是很受绍兴市民的欢迎，我想请你谈一谈，对客户有哪些问题？

　　天工房产胡余定：非常感谢你的论坛，前段时间在房博会也看出来了，相对来说城南楼盘开发比较多，所以说我觉得今天这个论坛会开得很是时候，大家齐聚一堂。关于名爵府，在拿地之前看了很多地方，最后为什么选择城南这块地，其实是有几个原因，主要城南这个区域也好，包括完整的日常配套，我们名爵府旁边的优越山水资源，这些都是促使我们拿地的原因，南闲在2002年提出来，包括解放延伸段的建造时间，还有绍诸公发展空间。

　　天工房产胡余定：当时比较有压力的，在这块地拿下来之前，我们整个城南区域也是做了系统的调查，包括 目前的一些小区的现状，对城南这地方，目前居住人群最多的小区，90年代开发小区最多的一个区域，但是这些小区看看基本上属于规划，，最主要是停车不方便。当然现在很多也是遇到这种情况。所以就是因为这个原因，包括客户群体，即使有一定的经济基础，包括社会的地位，他到一定的时候，对房屋的需求发生变化，原先可能注重豪宅，但是现在可能档次很高的，或者符合他身份的小区，所以在规划定位上是比较高端的，包括我们后续的产品类型，就是排屋跟五层楼电梯小楼房，因为整体定位下面，公司这些定位可能有些客户需求不足以满足，停车不方便，所以我们采用人车分流，地上是没有车辆的，地下都是车辆，地上无污染，包括绿化空间，休闲空间很大；第二个是全石材干挂，这个当然跟定位有关系；第三个低层带电梯的洋房，这个是2007年规划超前的概念，在市场上比较拿得出手的规划，因为你这个房子居住，可能会有十年或者更长的时间，人的身体会发生一些变化，比如我40岁的时候爬楼梯会比较快，但是60岁的时候，有电梯更加方便。

　　主持人：我问一下多层带电梯的楼房，在人口的基数改变的情况下，电费、公摊面积，对你的房子有影响吗？

　　天工房产胡余定：高层的是公摊面积大，相对来说把电梯放到多层里面，所占用空间比较小，名爵府占到2-3个平方，目前很多客户都能接受。

　　主持人：感谢我们胡经理，天工名爵府比较靠近市区地段，也是给我们接下来要开发项目的开发商一些提示，他们目前的销售情况，我个人是觉得不错的。

　　绍兴日报茅玲娣：非常感谢搜狐焦点网举行这个论坛，并邀请我一同参加城南未来发展的论坛会，今天我和大家齐聚一堂非常高兴，其实我是想来听听各位城南开发企业们在楼市调控期间有一些什么想法和的。

　　作为人，我们对城南这块区域是看好的，这个看好的信心来自于几点依据：第一点，解放南的拓宽工作已经在做最后的接轨阶段；第二点，中兴南延伸段即将通车，这是绍诸高速公的主要通道，包括其他一些配套设施建设也在不断完善中；第三点，就是城南拥有区别于其他区域的一些优势，包括它的人文地理、文化休闲，所以城南才会有“南闲”的美誉。

　　以前我在负责房产部的时候，给城南区域做专题时，我曾用了一句话来做评价：“城南是绍兴的后花园”。事实真的是这样的。城南所在本身就处在市区，晚上去城南走走，商业非常发达，人气也很旺。但为什么城南有那么好的商业配套，一直以来，房地产的发展不能跟城东、城西、甚至城北相比，这个其实是有多种原因的。因为当时的城南在人们的记忆中，是不怎么好的，交通配套也不是很完善的，好像与市区的一定距离的。不象现在解放延伸段一直到底了，也变好了。再加上，如今正加大力度规划发展城南，对城南的房地产发展来说是件大好事，城南的开发商们应该借机提升整个区域的居住品质和品位。

　　我有一个想法和，随着城南开发企业和项目的逐渐增多，大家可以抱成一团，共同来做提高城南居住品质和服务的文章。“润和房产”作为最早开发城南的开发商，他们以前是孤军作战的，现在我们有这么多开发商齐聚城南，我们大家应该成为一个联盟，共同提升整个城南居住的品位和档次，在提升品牌、品质和服务上大家多做努力。这里有一个很好的例子就是大滩区域，之前在大滩区域开发房产的公司最早也只有一家，当时区域周围也基本上没有多的配套，交通各方面也不是很方便。后来其他几家大公司进来之后，我们就他们三家抱成一团，这样推动了整个区域成为一个有品质的生活居住区，互相联动确实能推动整个区域更大的发展。

　　目前，城南所处的地理应该说比较优越，商业配套，交通优势等都很成熟，这是目前其他区域还难以比拟的，希望我们城南的开发商一定要形成合力，把房产品的品质、服务做上去，齐心协力把整个城南的品位档次提升上去。以前城南开发区的给人感觉有点乱的，现在晚上去走一走，看一看，完全大不一样了，很繁华，很有人气，现在平水接轨城南一带的交通配套都让人感觉做得非常好了，所以我们相信，城南的房地产发展非常有潜力，未来的发展前景一定会更美好的。

　　中设房产陈晓玲：我城南的区域不讲了，来讲讲在当前的形势下怎么做。今年的房地产开发这个冬天有点冷，因为外面的项目很多，9月份开始非常冷。对开发商来讲其实也是一次机会，所以我们今天的主要目的是把产品提升上去，注重细节，把产品质量做好，一个好的产品就能博得市场的认可，我多的也不讲了，实实在在做好产品是当务之急。

　　新房产陆叶芳：我们这个项目是五栋高层，还有几栋叠排组成，可能刚才孙总不是很，就是几种形态的连在一起，但是这与规划设计上有关系。城南相对来说缺少一个商业的氛围，金地海曼城起来，是有好处的。我想把自己的楼盘，在硬件设施上，包括材料保温，还有固定个网络水，这些硬件设施上想做得好。还有人文，通过以后好的物业服务，现在城南很多老小区连物业服务都没有。

　　宏业房产陈洪：宏观调控做了试探，我们原先从一期以后，积累的客户群蛮多的，对这个我们的价格有点，推出这个价格是我们多方面的出发点，一方面也是提升了我们本身楼盘的档次，包括旁边几个同行，也是做了铺垫，在宏观调控下做试探，我们这里的客户情况下，看看市场的反映到底怎么样？其实大家都有观望的心态，我们普遍了解了这样的情况，比如杭州、上海跌了多少了？其实跟股票一样，买涨不买跌，在这样的宏观调控下，我们房子还能涨，但作为没有买房，对客户群来说，这样的宏观调控下，你们还涨1千平方，他们觉得不可思议，这买房都有心里价位，即使没有超过他心里的价位，但是他还是一个观望的态度。

　　但我们城南大板块的南闲，适宜居住的，在生态下，城南板块显然比袍江适宜居住，而且现在比如解放南绍诸高速，这样种种的利好，都是有利于我们城南板块。从大城南板块，我们的定位是二次换房，父母亲在城南这样有利于父母亲与子女之间的互动，他涉及到这方面的客户群。

　　华升集团何培贤：搜狐焦点网提的这几个问题都很，大家讨论也比较多，关于城南发展走势方面，我也初步谈一下个人的看法，可能也不是很成熟。第一个就是城南的发展会怎么样？我个人对城南是比较看好的一个区块，为什么？因为他说出去的就是闲居，从我们生活的追求方面都是理想的方向，刚才讲到镜湖怎么样？那边生活节奏很快，并不是闲居的特点，城南是适合居住生活的地方，早些时候城南开发比较慢，规划也好，城市配套也好节奏很慢，但是这两年上来了，第一是交通，这边中兴和解放，和绍诸高速这边都上去，从配套来讲，学校、医院、车站其他各个配套随着我们的发展的进程的完善，对城南闲居有很大的作用，所以会越来越好。我对城南是这么一个看法。

　　我们对于在刚才陈总说的，这个冬天有点冷，我们从中小公司来讲我们的比较稳的，对冬天的抗寒性来讲，我们是比较良性的状况。

　　所以在这样的情况下相对其他情况下来讲比较乐观点。那我们房产公司在整个南闲的最南面，我们在打造是一个性价比比较好的产品去面对市场，在发展过程中平稳健康发展，这样控制好成本，性价比比较高的产品交付于市场，合理的价格交付，我们建造排屋和别墅来讲都会有较好的一些控制，性价比比较好的。

　　在房产公司努力下南闲板块会越来越成熟，整个景观配套会越来越完善，我们希望把东西北的资源吸引到我们这里来，把诸暨上虞人拉倒我们城南板块来居住，我们都有所收获。

　　力博房产陆建国：城南板块，居住的是蛮好的，因为风景好、污染少，空气新鲜，现在作为绍兴市的分类，我们也在分类，城南是作为休闲区，鉴湖作为发展区，袍江是作为经济开发区。城南生活节奏慢，年纪比较大的居住在这里，这样的定位对我们的房产开发是有利的。因为我们讲，我们如果说再一个老在年龄大的阶层来开发房产的话，是比女人痣面相图较窄的，所以我觉得全方位的，不光是休闲，也是高端的居住区，所以我认为我们这边也应该搞足品质，都作为休闲的定位，不一定是确切的，我是这么想的。所以我想我们这边一个是休闲，另外一个是高端品质的居住区。这个老百姓买房了，都是讲究性价比，这个性价比还是体现在三要素。一个是要有品质的房子。第二个方面是价位是不是合理的。我们作为房产商也应该是成熟的心态，因为老百姓现在购房，通过这几次心理上成熟了，我们作为房产商要有一个合理的价位。第三个要服务的要素。服务的要素一方面我们从多元化的性质，这个也非常重要的，第二个营销策略，营销的策略要人性化。人性化的营销策略，使客户能够接受你小的策略和方法。第三个方面要实实在在的物业管理，这个不是盈利的物业管理，这方面作为房产商，在想实实在在的物业管理，要取之于民、用之于民，我们自己成立的物业公司，我们董事长讲，我们是来服务的，收来的钱都用于物业管理上，给客户实实在在的物业管理。

　　我看今天的绍兴日报统计一下，全市50家交地税房产商32家，市区的20家只有12家只有60%，如果这块来说，贡献是很大的，如果说房产都不行了，那么下一家用什么来调整？所以这不是一个很简单的说就，我们要树立信心就行了。

　　主持人：就是这样的目的也是给大家的喘息的机会，2009年上涨过快，现在这些都是落地了所以要发展自己，把自己的内功练好，但是有些资金链发展不规划，但我个人认为也是不姑息的，要洗牌的。像这种投机的机会要少的，那我们今天邀请到稽山置业的陈经理给我们讲一下他的看法。

　　稽山房产陈立标：很高兴介绍一下稽山翡翠园，我们处在西南角，我们打算将其做成西南标杆性的楼盘，我们整体幽居，因为我们城南偏西，有城南很好的配套设施。

　　稽山房产陈立标：大家刚才讲的最多的是一个品质，我是建造者，同样也是消费者，我也希望我的小区也要好，借此我们的房产要做得更好。品牌就是通过品质和服务来支撑，我想未来的房产也是这样的。我们希望我们公司借助滨江在绍兴立足，把这个品牌拿下。

　　主持人：今天我们的论坛会将近有三个小时，我们每一位嘉宾都发表了自己的意见，对自己城南寄予厚望。对于购房者买房子，现在买房子其实针对的是有需要买房子的人，但是政策确实影响到真实的购房者，加大银行贷款难度。

　　我们搜狐焦点网也做了一个关于“闲居城南，离尘不离城”的专题，各位城南开发商有空可以上网站看一下我们的专题，我们从城南区域的价格走势，医疗、生活配套，和现在的房产开发业态进行了分析汇总。现在我们讲的大城南板块是众多开发商聚集的地方，把居住的习惯慢慢往南移需要我们的共同的努力，谢谢各位嘉宾的光临。