没有哪个省市，像海南一样，对楼市的痛有如此深的。20世纪90年代初的地产泡沫，让“天涯、海角、烂尾楼”成为海南三大景观，别墅养猪、地基养鱼的海南怪谈传遍全国。细思极恐，一个无红绿灯、无出租车、无程控电话的岛屿，一夜之间来了数十万想暴富的人，一夜之间出现2万多家房地产公司，这对刚刚建省、基本骨架还未形成的海南，无疑是场灾难。
真正海南经济的，男人冬泳除地产本身之外，泡沫破灭前整个岛屿被狂躁的氛围覆盖，泡沫破灭后债务泥潭，以及漫长的善后疗伤，拉大了海南与内陆间的基础设施差距、人口红利差距。由此造成的结果是，上世纪90年代以来交互的两大红利——工业化和城市化，不管，还是长城内外，各省市都分享到了。但是，孤悬国家版图南端的海南，分享得最少。
对“海南之难”，国家用心良苦，而海南享受的政策红利也是最多的。比如，1988年建省和建特区、2010年建国际旅游岛。发展经济学有2个概念，叫“径依赖”和“径锁定”，即经济演进或制度变迁，有类似物理学中的惯性，前面发展的架构，锁定了后面发展的径。所以，政策只是外因，市场内生推动才能像花香吸引远处蜜蜂一样，散发出强大的集聚效应。
国际旅游岛定位很高(“两区三地一平台”)，听起来心潮澎湃，但冷静思量，每一步落地(如“两区”之一的中国旅游业创新试验区)，都要有完备的基础设施、人才储备、和社会治理。但是，这些东西海南缺失较多。所以，2010年以来的10年，当全国都无法避免楼市史无前例的繁荣，国际旅游岛异化为地产热潮，由此带来海南又一轮地产依赖，就不奇怪了。
2019年以前，海南地产一家独大，无论投资还是税收，地产贡献都在50%，有的市县超过70%。地产依赖度省域排名，海南第一；城市排名，海口、三亚位列前2位。“房住不炒”的新时代，海南要获得，就须“以壮士断腕之决心，减少地产依赖”。2018年4月，海南祭出“全域限购、五年社保、七成首付、五年限售”的最强调控，这是对地产依赖的彻底挥别。
全岛自贸区、自贸港的蓝图下，海南谋定旅游、高新技术、现代服务业等“三大支柱产业”。这可谓告别地产之后，行稳致远、坚定转型之的。不过，还是那句话，“径依赖”下首先要做的是“基础修复”。任何一个支柱产业都需要人，而人才也是省长沈晓明所言的、制约海南发展的“三大痛点”之一。其实，海南引人是最用心的，2018年以来祭出8次人才新政。问题是，区位、产业、教育、科研等方面，海南与内地差距颇大。
2018年，海南累计引进各类人才6.1万人，以这样的速度，2025年“百万人才进海南”的目标很难实现。即便是人口增长，海南也敌不过内地。以省会海口为例，2018年海口常住人口230.23万，较上年增加3.02万，剔除自然增长1.81万，全年人口机械迁入量仅1.21万。但是，宁波、东莞、长沙等新一线万人以上。
所以，在争夺存量人口的城市化“下半场”，海南全省果断取消落户。当然，即便如此也不一定就会有明显的人口增量，毕竟零门槛落户了，杭州落户门槛降至大专学历，内地三四线城市都放开落户了。所以，此次海南“户籍”方案中，取消了农业和非农户口区别，建立基于社区的落户制度，目的就在于公共服务均等化、全覆盖，以最大诚意吸引人口。
壮士断腕有决心，其心可诚，其志可坚！海南用实际行动告诉，楼市调控应该是什么样的。今年1-8月份，海南地产销售面积下降52%、销售额降低50%，这是对长期过度依赖地产的一次性总清算。今年以来，海南进出口、外资引入等新动能孕育很快，但地产腰斩后财政负增长、经济不达标，这是关系到吃饭和发展的现实问题。希望祛腐后，新肌尽快生出来。
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